• Glavni razlog slabog odaziva vlasnika stanova na obvezu etažiranja kompletnih zgrada je u tome što zakon ne predviđa nikakve sankcije
• Drugi je razlog što su stanovi nakon otkupa na temelju stanarskog prava bili upisani u knjigu položenih ugovora iz kojih su automatizmom općinskih sudova prepisani u vlasničke knjige, ali u njima je navedeno samo vlasništvo na stanu bez suvlasničkih zajedničkih dijelova
• Određivanje vlasništva na zajedničkim dijelovima i zemljištu bitno je kako bi se spriječile njihove uzurpacije te kako bi se znale i stvarne obveze za njihovo održavanje koje se sada određuju prema kvadraturi stana

Etažiranje svih stambenih zgrada bilo je potrebno izvršiti najprije do 2000. godine, potom do 2002, da bi na koncu, rok bio produžen do 1. siječnja 2007. godine kad se počeo primjenjivati Zakon o vlasništvu i drugim stvarnim pravima, no, sve to skupa nije potaknulo vlasnike stanova da se u značajnijem broju upuste u ovaj postupak. Prije svega treba reći da sve novije zgrade s tim nemaju problema jer investitori stanove bez etažiranja nisu niti mogli prodavati pa se cijeli problem odnosi na stanove otkupljene na temelju stanarskog prava. Glavni razlog slabog odaziva vlasnika ovih drugih stanova je u tome što zakon ne predviđa nikakve sankcije za vlasnike stanova, odnosno suvlasnike stambenih zgrada u kojima se ne obavi etažiranje.

SAMO STAMBENI PROSTORI

No, razlog slabog odaziva etažiranja stambenih zgrada sa stanovima na kojima je postojalo stanarsko pravo, s druge strane, leži i u tome što su ti stanovi nakon otkupa bili upisani u knjigu položenih ugovora. Kasnije su gruntovnice, odnosno općinski sudovi po službenoj dužnosti vršili prijenos iz knjiga položenih ugovora u vlasničke knjige i taj je postupak u cijeloj Hrvatskoj već daleko odmakao. Tako svaki vlasnik koji je kupio stan na temelju stanarskog prava u nadležnom općinskom sudu može dobiti zemljišno-knjižni uložak o etažnom vlasništvu s točnom adresom stana u kojem su navedene prostorije i kvadratura stambenog prostora. U ovim ZK ulošcima nisu navedeni stanovima pripadajući suvlasnički zajednički dijelovi zgrada pa tako niti eventualnih podruma, garaža, drvarnica, dvorišta, parkirališta...iako je u ugovorima o kupovini stanova jasno navdeno da kupac i njih kupuje što mu je i povećalo broj bodova koji su bili osnova za određivanje otkupne cijene.

I DALJE BEZ ZAJEDNIČKIH DIJELOVA

Pojednostavljeno, u tim su zgradama automatizmom etažirani stanovi, ali ne i njezini preostali zajednički dijelovi zbog čega je pojedinac samovlasnik svoje etažne jedinice, odnosno stana i suvlasnik ostalih dijelova zgrade. Suvlasnički dio u tim zajedničkim dijelovima utvrđen je razmjerno učešću stana u odnosu na ostale stanove zgrade i izražen je u određenom idealnom dijelu. Upravo u tom dijelu vlasnik stana suvlasnik je na zajedničkim prostorima i ima pravo slobodnog korištenja za što mu nije potreban nikakav drugi pravni akt ili postupak. Međutim, uz pristanak svih vlasnika stanova trebalo bi napraviti etažiranje kompletne zgrade nakon čega se stanovima priključuje i točna kvadratura zajedničkih dijelova - podruma, drvarnice, parkirališnog mjesta, dvorišta... koji će biti pridodani etažnom vlasništvu stana i uvedeni u zemljišne knjige.

Iako mnogi, pa i ljudi iz zemljišno-knjižnih odjela tvrde kako činjenica da zajedničkih dijelova nema upisanih u etažnom vlasništvu u praksi nema nikakvih problema jer se zna da oni pripadaju stanu te da se sve rješava povezivanjem zemljišne knjige i knjige položenih ugovora, neki upozoravaju da bi problema ipak moglo biti, prije svega kod ostavinskih rasprava, kupoprodaje stanova te kod ishodovanja hipotekarnih kredita. Kod ovog posljednjeg, do sada i za sada, kako su nam rekli u nekoliko brodskih banaka, nije bilo nikakvih problema da bi se na stan u zgradi u kojoj nisu etažirani zajednički dijelovi mogao ishodovati hipotekarni kredit. Naime, u ugovor o takvom kreditu, uz točnu adresu i kvadraturu stana, dodaju se i suvlasnički dijelovi na zajedničkim prostorijama i zemljištem bez obzira što nije određena njihova precizna kvadratura.

TREBA IZRADITI ETAŽNE ELABORATE _ A TO JE SKUPO

Što bi onda moglo i trebalo motivirati vlasnike stanova da krenu u nimalo jednostavan, brz i jeftin (7 do 15 kuna po m2 plus PDV) postupak etažiranja zgrada, pitali smo Antuna Bogovića, direktora ĐĐ Stana, tvrtke koja upravlja s gotovo 70 posto zgrada u Slavonskom Brodu

- Određivanje vlasništva na zajedničkim dijelovima i zemljištu vrlo je bitno kako bi se spriječile njihove uzurpacije. Osim toga, razgraničenje u suvlasništvu zajedničkih prostora je bitno kako bi se znale i stvarne obveze za njihovo održavanje koje se sada određuju prema kvadraturi stana. Uz ovo, važno je i odrediti pripadajuće zemljište za redovitu upotrebu zgrade, a za sve to nužno je izraditi etažne elaborate s kojima se moraju suglasiti svi suvlasnici. Iako vlasnici možda misle da je to jedan od nameta i izmišljanje posla u taj bi se posao svakako trebalo ući jer je on u njihovom interesu jer će time izbjeći niz problema koji se mogu javiti i javljaju se u praksi. No, tu se može pojaviti problem s uporabnim dozvolama koje su za ogromnu većinu zgrada bile izdane ali je dokumentacija negdje izgubljena, a bez njih nema etažiranja. Njihovo ponovno izdavanje vrlo je skup postupak, a trebaju ga financirati isključivo vlasnici pa taj problem treba ozbiljno i obzirno rješavati.